Los impuestos de la dación en pago

La dación en pago está siendo últimamente foco de muchas noticias debido a la candente situación que tanto se da hoy en día de los embargos de viviendas de personas que, debido a la crisis, no pueden seguir pagando sus hipotecas. Pero la dación en pago también puede tener consecuencias tributarias que derivan de su realización.

 

Para quien no lo sepa, la dación en pago se produce cuando, existiendo una deuda previa entre dos sujetos, uno de ellos, el deudor, adjudica un bien a su acreedor para cancelar la deuda existente. Es una fórmula atípica de cancelación de una deuda que requiere, entre otras cosas, que el acreedor acepte el acuerdo.

 

Debido a la situación antes descrita, en ocasiones las entidades bancarias aceptan la posibilidad de cancelar las hipotecas a cambio de la dación de la vivienda gravada con la misma. Pero, ¿sabías que surgen nuevas deudas tras realizar la dación en pago?

 

Al tratarse de una dación se produce una transmisión onerosa de la propiedad del inmueble, por lo que en la mayoría de los casos estará sujeta al Impuesto sobreTransmisiones Patromoniales Onerosas, siendo obligado al pago aquel que adquiere el inmueble, en este caos, la entidad bancaria.

 

El problema se acentúa porque la base sobre la que se aplica el impuesto estará constituido por el valor real del inmueble en el momento en que se efectua la dación en pago que coincidirá con el importe de la deuda que exista en la entidad y a la que se incluirá la cantidad del préstamo por devolver y los intereses, costas, etc.

 

Pero además de esto, se genera una deuda tributaria del deudor, es decir, de aquel que otorga su vivienda. Por un lado, si el inmueble lo adquirió más de un año antes de producirse la dación, tendrá que pagar el impuesto de plusvalía a su municipio según el tipo de gravamen que éste disponga. La base en este impuesto dependerá del valor catastral del inmueble cuando se realice la dación y de los años que hayan transcurrido desde la adquisición. El problema está en que no se tiene en cuenta que realmente el valor de la vivienda en el mercado ha disminuido considerablemente.

 

Por otro lado, en el IRPF también habrá variaciones. Esto ocurre porque el que adjudica el inmueble tendrá seguramente que incluir en su declaración una ganancia patrimonial debido a la dación en pago. Esta ganancia normalmente se calcula por la diferencia entre el valor que se atribuye a la vivienda en el momento de la dacion y el precio por el que en su día se adquirió.

 

Por todo esto el Gobierno trató de paliar esta situación a través de un Real Decreto que estableció una serie de medidas, entre las que están:

 

1. Respecto al impuesto de plusvalía, se dispone que el obligado al pago, en calidad de sustituto del contribuyente, será la entidad que adquiera el inmueble, sin que pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.

 

2. En lo que concierne al IRPF, se establece que estará exenta la ganancia que se pudiera generar con ocasión de la dación en pago de la vivienda.

El problema está en que estas medidas sólo se aplican bajo unas condiciones muy estrictas:

 

1º. Es necesario que la entidad financiera haya adoptado voluntariamente el llamado Código de Buenas Prácticas, en el que se incluye la posibilidad de que ofrezcan potestativamente la dación en pago de la vivienda como medio liberatorio definitivo de la deuda.

 

2º. Ha de ser una hipoteca constituida en garantía de préstamo o crédito concedido para la compraventa de una vivienda cuyo precio de adquisición no hubiese excedido determinada cantidad, variable en función del número de habitantes del municipio. Aquí está el problema, puesto que las cantidades fijadas están muy por debajo de los precios medios de las viviendas en años anteriores.

 

3º. El deudor se encuentre en el umbral de exclusión. Para estar en dicho umbral es necesario que:

  • Todos los miembros de la unidad familiar, y los posibles avalistas en su caso, carezcan de rentas del trabajo o de actividades económicas.
  • La cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos netos de la unidad familiar, y de los posibles avalistas en su caso.
  • La unidad familiar carezca de otros bienes y derechos suficientes para hacer frente a la deuda.
  • La vivienda sea la única del deudor y el préstamo fuese concedido para su adquisición.

 

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